元理事長×マンション管理士×フロント担当者「マンション管理術」対談 Vol.5 管理会社の変更(リプレイス)編

元理事長×マンション管理士×フロント担当者「マンション管理術」対談 vol.05 管理会社の変更(リプレイス)編

住民目線で寄り添い手厚いサポートを徹底するレベルの高い管理体制。
鈴木 孝雄 元理事長 リヴァリエB・C棟
重松 秀士 管理組合顧問・マンション管理士
木谷 大介 レーベンコミュニティ フロント担当者

INTRODUCTION

リヴァリエB・C棟(川崎市川崎区)は、京浜急行電鉄と大和ハウス工業が京急大師線の港町駅前に分譲した総戸数940戸のタワーマンション。竣工当初から管理を行っていた管理会社から2018年にレーベンコミュニティに管理会社を変更した。

当時の管理会社から十分なサポートが得られなかった

インタビュアー・多川享子さん(以下 多川氏):
鈴木さんは第2期の途中から第3期まで理事長を務められてましたが、当時の管理組合にはどのような課題がありましたか?
元理事長・鈴木孝雄さん(以下鈴木さん):
初めて理事になりマンションの管理運営についての知識経験があまり無い中で理事長になったのですが、当時の管理会社から十分なサポートが得られず大変困りました。当マンションには居住者から管理組合や管理会社宛の意見、要望を受け付ける「要望書」システムがあり、「要望書」の対応検討、回答作成なども理事役員が全てゼロからやらなければならず、夕方から始めた理事会が深夜までおよぶようなこともありました。早期に理事会運営を適正化し、管理コストの見直しも含めた将来的な修繕資金計画の策定、防災体制の構築などの重要課題に取り組む必要があると考え、専門家であるマンション管理士の重松先生の力を借りることを決めました。

多川氏
理事会の負担が大きいと理事役員のなり手が見つからないなどの問題も出てきそうですね。多くの管理組合をサポートされている重松先生からご覧になった当時の状況はどうだったのでしょうか?
マンション管理士・重松秀士先生(以下重松先生):
当初は簡易的な顧問として管理組合運営に関してアドバイスさせて頂いたのですが、当時の管理会社の派遣するスタッフのレベルが低く、また、それをバックアップするべき会社の体制も整備されていない状況でした。マンションの適正な運営のためには管理会社にもっとしっかり仕事をしてもらい、管理組合と管理会社とが緊張関係のある信頼関係を構築する必要があると感じましたね。

管理の適正化を目的とし管理会社の変更を検討

多川氏
管理会社の変更を検討するに至ったきっかけを教えてください。
鈴木さん
まず、重松先生とコスト削減も含めた管理の適正化を目的とした正式な顧問契約を締結しました。その際に目的を果たすためには管理会社を変更することもあり得るということは住民にも伝えていました。具体的に検討プロセスを進めていく中で賛否両論の意見が住民からも寄せられましたが、経緯や理由を丁寧に広報していく中で理解を得られました。
重松先生
分譲時に作成された管理規約では、管理会社の変更には、総会で議決権総数の4分の3以上の賛成が必要な特別決議とされていたとか、驚くようなこともありましたね。
鈴木さん
国交省作成の標準管理規約では出席議決権数の過半数で決定できるとなっているんですよね。管理会社の変更が難しいように管理規約が作られていたんです。重松先生に指摘されて初めて気が付きました。

住民目線のサービス、手厚いサポート体制

多川氏
そういった点は普通の住民にはわかりませんよね。その後、複数の候補管理会社による選定プロセスを経て、最終的にレーベンコミュニティが新管理会社として選ばれた訳ですが、決め手はなんだったのでしょうか?
鈴木さん
重松先生のアドバイスを受け、あるべき管理の仕様を決定、当時の管理会社を含めて数社から見積もりを取得した上でプレゼンテーションを受けました。レーベンさんのプレゼンテーションがわかりやすかったこともありますが、3000人が住む当マンションの独自性を尊重し手厚くサポートする会社としての体制が整っていたことが一番の理由ですね。

重松先生
確かに会社全体で取り組もうとする姿勢が感じられましたね。当マンションには中国語圏の方々が多く住まわれているのですが、木谷さんのように中国語に堪能なスタッフが常駐して頂けるという提案も高く評価されたと思います。
フロント担当者・木谷大介(以下 木谷):
私も日本のマンション管理において、こんなに中国語の需要があるとは思っていませんでした。理事役員様にも中国語を理解される方がいらっしゃいますし、長く上海で仕事をしていた経験を活かして居住者の皆さんとコミュニケーションがとれることは本当にうれしいですね。最近はマンションで中国語で話しかけられる機会も増えました(笑)

コスト削減効果を得ることができ、非常に満足

多川氏
レーベンコミュニティに管理会社を変更後、変わった点はありますか?以前の管理会社さんと何が違うのでしょうか?
鈴木さん
コスト削減という目的については、管理委託費が年間約2900万円、電力会社の変更、LED化などで年間約1400万円の削減効果を得ることができて非常に満足しています。理事会も事前に論点が整理されているため時間が短縮されましたし、居住者からの「要望書」の数も目に見えて減りましたよね。そんな印象をもっています。
木谷
管理組合様への日常の報告、連絡、相談にはグループウェアを使用させて頂いたり、理事会前に事前打ち合わせの機会を設けて頂いたり、効率的な運営に対する理事役員の皆様のご協力にも感謝しています。
重松先生
日常の修繕提案などでも、可能なものは技術スタッフの方が行うなど管理組合の費用支出を抑えようという姿勢がありますね。前の管理会社は管理上の問題があっても担当者任せで上席がマンションに来ることも無かったですが、レーベンさんは普段から様々な立場の方が来られますし、管理スタッフのレベルは確実に上がっていると思います。

今後もレベルが高い管理と、日常管理の新提案に期待

多川氏
管理組合様のご期待に沿った形となっているということですね。それでは、今後のレーベンコミュニティに期待するものはなんでしょうか?
鈴木さん
現理事会では理事会運営のあり方や長期修繕計画と資金計画の見直しなどを検討していますが、レーベンさんにはこれから輪番制で選ばれる新しい理事役員のフォローをしっかりお願いしたいですね。

重松先生
私は多くの管理会社の実際の業務をみていますが、どの管理会社も管理に慣れてくると手を抜く傾向があります。レーベンさんにはそうならないよう気を引き締めて業務にあたって欲しいと思いますね。管理組合と管理会社は立場上「利益相反」の関係になることはやむを得ない側面がありますが、日常管理に関する提案などは管理組合の立場に立って頂き、双方がWIN-WINの関係になるように努力を続けて頂きたいです。
木谷
管理組合様だけでなく、プロである重松先生のチェックを受けていることで私も学ぶ点も多いですし、緊張感をもってやらせて頂いています。
鈴木さん
管理会社に期待するだけでなく、管理組合も進化していくことが重要ではないしょうか。私はマンション内の広報誌「Riverie!」の取材で、南千住の「トキアス」や川崎市高津区の「パークシティ溝の口」という大規模マンションの防災についての取り組みを伺いましたが、やっぱり「コミュニティーの力」というのは大切だなと実感しました。いま、管理組合でも講師を招いて防災セミナーを開催するなど防災体制構築に向けた活動を始めていますが、私は防災を通じてマンションのコミュニティーを作っていきたいと思っています。これだけマンションが増えて、タワーマンションも多く建設される時代ですから、マンションの資産価値を守り、向上させるためにも、対外的なホームページを作るなど戦略的な広報活動で近隣マンションとの差別化を図っていきたいですね。

  • リヴァリエB・C棟
    住所/神奈川県川崎市 竣工/2015年2月
    規模/2棟 940戸
  • リヴァリエB・C棟
    住所/神奈川県川崎市 竣工/2015年2月
    規模/2棟 940戸
  • 鈴木 孝雄さん
    リヴァリエB・C棟管理組合で第2期の途中から
    第3期まで理事長、第4期理事
    編集者 ・ ライターとしての経験を活かし、マンション内の広報誌「Riverie!」の発行にも携わる。
  • 重松 秀士先生
    重松マンション管理士事務所 所長
    業界トップクラスの業務実績を持つ重松マンション管理士事務所の代表。自主性を持った管理組合の活動をサポートする「管理組合の良きパートナー」として多くのマンションの顧問を務める。
    https://www.office-shigematsu.com/
  • 木谷 大介
    レーベンコミュニティ 大規模プロジェクト推進部
    中国上海にて20年間不動産業に従事した経験と語学力を見込まれ「リヴァリエB・C棟」の担当者に抜擢。
  • インタビュアー 多川享子さん
    レーベンコミュニティ発行の会報誌「Smilax」のディレクター兼編集者。ほかにも、美容から旅行まで、多彩なジャンルの雑誌・広告のディレクション、編集、ライティングを行う。

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